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Tema 1 · La inversión inmobiliaria

MÓDULO 6 · TEMA 1

Consulta las fórmulas, relaciones y criterios esenciales de «La inversión inmobiliaria» dentro del Módulo 6 del Formulario EFA. El contenido conserva la taxonomía EFA V1/26 y el nivel EFA Nivel II.

  • EFA Nivel II
  • Formulario v1.8
  • Revisión 12/08/2026
  • 16 fórmulas
  • 3 tablas resumen
Filtrar por recorrido

Referencia matemática

Fórmulas de La inversión inmobiliaria

Localiza la relación, comprueba su nivel y abre únicamente las variables o criterios que necesites.

FÓRMULAF001Nivel II · EFA

2. Según la actividad inmobiliaria · relación principal

RevPAR=ingresos por habitacioneshabitaciones disponibles=ADR×ocupación \mathrm{RevPAR} = \frac{\text{ingresos por habitaciones}} {\text{habitaciones disponibles}} = \mathrm{ADR}\times\text{ocupación}
Variables y criterio

Uso: 2. Según la actividad inmobiliaria

RevPAR: ingreso por habitación disponible · ADR: tarifa media · ocupación: proporción vendida

Fuente trazable: teoria/m06/tema-01-la-inversion-inmobiliaria.qmd:324-331

FÓRMULAF002Nivel II · EFA

2. Según la actividad inmobiliaria · relación principal 2

esfuerzo=coste de ocupación del localventas del operador \text{esfuerzo} = \frac{\text{coste de ocupación del local}} {\text{ventas del operador}}
Variables y criterio

Uso: 2. Según la actividad inmobiliaria

Coste de ocupación: renta y cargas pactadas · ventas: cifra del operador en el local

Fuente trazable: teoria/m06/tema-01-la-inversion-inmobiliaria.qmd:339-344

FÓRMULAF003Nivel II · EFA

Rentabilidad bruta y neta · relación principal

rbruta=renta anual contractualprecio de adquisición r_{\mathrm{bruta}}= \frac{\text{renta anual contractual}}{\text{precio de adquisición}}
Variables y criterio

Uso: Rentabilidad bruta y neta

Renta contractual anual / precio de adquisición

Fuente trazable: teoria/m06/tema-01-la-inversion-inmobiliaria.qmd:373-376

FÓRMULAF004Nivel II · EFA

Rentabilidad bruta y neta · relación principal 2

NOI=ingresos efectivos−gastos operativos no financieros \mathrm{NOI}= \text{ingresos efectivos} -\text{gastos operativos no financieros}
Variables y criterio

Uso: Rentabilidad bruta y neta

Ingresos efectivos menos gastos operativos no financieros

Fuente trazable: teoria/m06/tema-01-la-inversion-inmobiliaria.qmd:381-385

FÓRMULAF005Nivel II · EFA

Rentabilidad bruta y neta · relación principal 3

rneta=NOIcapital total invertido en la adquisición r_{\mathrm{neta}}= \frac{\mathrm{NOI}}{\text{capital total invertido en la adquisición}}
Variables y criterio

Uso: Rentabilidad bruta y neta

NOI / capital total invertido en la adquisición

Fuente trazable: teoria/m06/tema-01-la-inversion-inmobiliaria.qmd:391-394

FÓRMULAF008Nivel II · EFA

Rentabilidad total

Rtotal=NOI+Vf−Vi−CAPEXVi+costes iniciales R_{\mathrm{total}}= \frac{\mathrm{NOI}+V_f-V_i-\mathrm{CAPEX}} {V_i+\text{costes iniciales}}
Variables y criterio

Uso: Rentabilidad total

Vi/Vf: valor inicial/final · CAPEX: inversión adicional

Fuente trazable: teoria/m06/tema-01-la-inversion-inmobiliaria.qmd:432-436

FÓRMULAF010Nivel II · EFA

Apalancamiento

Requity≈NOI−intereses+ΔV−CAPEXcapital propio R_{\mathrm{equity}} \approx \frac{\mathrm{NOI}-\text{intereses}+\Delta V-\mathrm{CAPEX}} {\text{capital propio}}
Variables y criterio

Uso: Apalancamiento

NOI · intereses · ΔV · CAPEX · capital propio; aproximación del manual

Fuente trazable: teoria/m06/tema-01-la-inversion-inmobiliaria.qmd:461-466

FÓRMULAF015Nivel II · EFA

Capitalización de rentas

V=NOIk V=\frac{\mathrm{NOI}}{k}
Variables y criterio

Uso: Capitalización de rentas

V: valor · NOI: ingreso sostenible · k: tasa de capitalización

Fuente trazable: teoria/m06/tema-01-la-inversion-inmobiliaria.qmd:683-685

FÓRMULAF017Nivel II · EFA

Descuento de flujos

V0=∑t=1nFCt(1+r)t+Vn(1+r)n V_0= \sum_{t=1}^{n}\frac{FC_t}{(1+r)^t} + \frac{V_n}{(1+r)^n}
Variables y criterio

Uso: Descuento de flujos

FCt: flujos · r: descuento · Vn: valor terminal

Fuente trazable: teoria/m06/tema-01-la-inversion-inmobiliaria.qmd:711-716

FÓRMULAF018Nivel II · EFA

Coste y método residual

Vsuelo≈Vproductoterminado−costes−financiación−margen requerido V_{\mathrm{suelo}} \approx V_{\mathrm{producto\ terminado}} -\text{costes} -\text{financiación} -\text{margen requerido}
Variables y criterio

Uso: Coste y método residual

Valor del producto terminado menos costes, financiación y margen requerido

Fuente trazable: teoria/m06/tema-01-la-inversion-inmobiliaria.qmd:731-738

FÓRMULAF019Nivel II · EFA

Ampliación pedagógica — Valor liquidativo

VL=valor de activos−pasivosparticipaciones en circulación \mathrm{VL} = \frac{\text{valor de activos}-\text{pasivos}} {\text{participaciones en circulación}}
Variables y criterio

Uso: Ampliación pedagógica — Valor liquidativo

Activos menos pasivos / participaciones

Fuente trazable: teoria/m06/tema-01-la-inversion-inmobiliaria.qmd:1134-1139

FÓRMULAF022Nivel II · EFA

Ampliación pedagógica — Base imponible, tipo y cuota · relación principal

base imponible=resultado contable±ajustes fiscales−BIN compensables \text{base imponible} = \text{resultado contable} \pm\text{ajustes fiscales} -\text{BIN compensables}
Variables y criterio

Uso: Ampliación pedagógica — Base imponible, tipo y cuota

Resultado contable ± ajustes fiscales – BIN compensables

Fuente trazable: teoria/m06/tema-01-la-inversion-inmobiliaria.qmd:1264-1270

FÓRMULAF023Nivel II · EFA

Ampliación pedagógica — Base imponible, tipo y cuota · relación principal 2

cuota íntegra=base imponible×tipo \text{cuota íntegra} = \text{base imponible}\times\text{tipo}
Variables y criterio

Uso: Ampliación pedagógica — Base imponible, tipo y cuota

Base imponible × tipo aplicable

Fuente trazable: teoria/m06/tema-01-la-inversion-inmobiliaria.qmd:1272-1276

FÓRMULAF024Nivel II · EFA

Ampliación pedagógica — Base imponible, tipo y cuota · relación principal 3

cuota líquida=cuota íntegra−bonificaciones−deducciones aplicables \text{cuota líquida} = \text{cuota íntegra} -\text{bonificaciones} -\text{deducciones aplicables}
Variables y criterio

Uso: Ampliación pedagógica — Base imponible, tipo y cuota

Cuota íntegra menos bonificaciones y deducciones aplicables

Fuente trazable: teoria/m06/tema-01-la-inversion-inmobiliaria.qmd:1278-1284

FÓRMULAF029Nivel II · EFA

Ampliación pedagógica — Cotización, precio y valor · relación principal

NAV=valor de mercado de activos−deuda−otros pasivos \mathrm{NAV} = \text{valor de mercado de activos} -\text{deuda} -\text{otros pasivos}
Variables y criterio

Uso: Ampliación pedagógica — Cotización, precio y valor

Activos a mercado menos deuda y otros pasivos

Fuente trazable: teoria/m06/tema-01-la-inversion-inmobiliaria.qmd:1466-1472

FÓRMULAF030Nivel II · EFA

Ampliación pedagógica — Cotización, precio y valor · relación principal 2

prima/descuento=precio−NAV/acciónNAV/acción \text{prima/descuento} = \frac{\text{precio}-\mathrm{NAV}/\text{acción}} {\mathrm{NAV}/\text{acción}}
Variables y criterio

Uso: Ampliación pedagógica — Cotización, precio y valor

Precio frente a NAV por acción

Fuente trazable: teoria/m06/tema-01-la-inversion-inmobiliaria.qmd:1477-1482

Síntesis visual

Tablas resumen y esquemas

Consulta las comparaciones y procesos completos, presentados según la función y densidad de cada contenido.

TABLA RESUMEN5 filas · 4 columnasNivel II · EFA

Mapa del activo · qué determina el flujo

Mapa del activo · qué determina el flujo
SegmentoMotor del ingresoRiesgo dominanteDato crítico
ResidencialRenta, ocupación y demanda localRegulación, impago y concentraciónRenta neta y rotación
OficinasEmpleo, ubicación y calidadVacancia y obsolescenciaOcupación, rentas y vencimientos
RetailVentas, afluencia y mix comercialCambio de hábitos y esfuerzoVentas, esfuerzo y permanencia
LogísticoComercio, distribución y localizaciónOferta nueva y especificidadRenta, acceso y absorción
HoteleroTarifa, ocupación y estacionalidadOperador y ciclo turísticoADR, ocupación y RevPAR
TABLA RESUMEN5 filas · 4 columnasNivel II · EFA

Vehículos · qué adquiere el inversor

Vehículos · qué adquiere el inversor
VehículoQué adquiereLiquidez / precioRiesgo distintivo
DirectaInmueble y derechos realesBaja; precio negociadoConcentración, gestión y costes de salida
FIIParticipación en patrimonio sin personalidad jurídicaReembolso sujeto a reglasValoración, liquidez y gestión
SIIAcción de sociedad de inversiónSegún régimen y mercadoSocietario y del activo inmobiliario
Sociedad ordinariaAcción o participación societariaNegociada o no cotizadaActividad, deuda y fiscalidad
SOCIMIAcción cotizadaPrecio de mercado; prima/descuentoMercado, deuda y requisitos del régimen
TABLA RESUMEN2 filas · 3 columnasNivel II · EFA

Lectura fiscal y patrimonial

Lectura fiscal y patrimonial
FII / SIIArrendamiento de viviendaSOCIMI
Mínimos, inversión, liquidez, financiación, concentración y comisiones: verificar sujeto y base.Número de viviendas, mantenimiento, contabilidad separada, umbral de rentas y bonificación.Capital, reglas del 80 %, mantenimiento, distribución, tipo y gravámenes especiales.
Gestora administra · depositaria custodia · tasadora valoraNo equivale a SOCIMICotización no elimina el riesgo inmobiliario

Comprensión

Conceptos y criterios de consulta

A. Definición y principales características

Este mismo tema integra las formas directas e indirectas de acceso al inmueble. El punto de partida sigue siendo el activo y la economía que sustenta sus flujos; los vehículos se analizan como una forma jurídica y financiera de exposición, no como un tema oficial independiente.

Características diferenciales

La tangibilidad no elimina el riesgo. Un inmueble puede existir físicamente y, sin embargo, perder capacidad de generar renta por vacancia, deterioro, restricciones de uso, inundación, cambio de demanda o costes de adaptación.

Evolución y naturaleza cíclica

La inflación puede elevar rentas cuando el contrato permite actualizarlas, pero también puede aumentar gastos y tipos de interés. Por ello, un inmueble no constituye una cobertura automática frente a la inflación.

Perspectivas: analizar escenarios, no adivinar precios

La caída del valor puede producirse aunque la renta no disminuya: basta con que el mercado exija una rentabilidad mayor.

Cadena de valor y formas de crear rentabilidad

En un activo estabilizado, la creación de valor puede proceder de elevar la ocupación, mejorar la calidad del inquilino, revisar una renta inferior a mercado, reducir gastos o ejecutar una adaptación con demanda demostrable. No debe suponerse que toda reforma se recuperará en el precio.

B. Clasificación de la inversión inmobiliaria

Clasificar evita comparar activos cuya economía es distinta. Primero se comprueba la situación jurídica y urbanística del suelo; después, el uso y el segmento que generan la demanda.

1. Según el tipo de suelo

Esto no sustituye las clases y categorías que establecen la legislación autonómica y el planeamiento aplicable. Expresiones como urbano, urbanizable, no urbanizable, rústico común o protegido pueden tener alcance distinto según la comunidad autónoma y el instrumento urbanístico.

Ampliación pedagógica — Clasificación por actividad y uso

Vivienda. No es un mercado único. Primera residencia, alquiler permanente, vivienda temporal, lujo o promociones nuevas responden a ocupantes, regulación y precios distintos. La asequibilidad limita la capacidad de trasladar el precio de compra a la renta.

Profundización

Para ampliar en el Manual de teoría

Ver el desarrollo completo del tema
  • Objetivos de aprendizaje
  • Mapa del tema
  • Orientación pedagógica
  • Desarrollo del tema
  • A. Definición y principales características
  • Características diferenciales
  • Evolución y naturaleza cíclica
  • Perspectivas: analizar escenarios, no adivinar precios
  • Cadena de valor y formas de crear rentabilidad
  • B. Clasificación de la inversión inmobiliaria
  • 1. Según el tipo de suelo
  • Ampliación pedagógica — Clasificación por actividad y uso
  • 2. Según la actividad inmobiliaria
  • C. Rentabilidad y riesgo de la inversión inmobiliaria
  • Rentabilidad bruta y neta
  • Ejemplo integrado
  • Rentabilidad total
  • Apalancamiento
  • Riesgos principales
  • Sensibilidad conjunta de flujo y tasa
  • Comparación con activos financieros
  • Variables y métodos de valoración
  • Variables que influyen en el valor
  • Diligencia previa: del dato al supuesto

Siguiente paso recomendado

Manual de teoría EIP/EFA 2026

Profundiza en el razonamiento y el desarrollo completo del temario.

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Otras formas de continuar

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