Alberto Bernat · Formación financiera EFPA Ver Pack · 300 €

Tema 2 · Productos hipotecarios y métodos de amortización

MÓDULO 6 · TEMA 2

Consulta las fórmulas, relaciones y criterios esenciales de «Productos hipotecarios y métodos de amortización» dentro del Módulo 6 del Formulario EFA. El contenido conserva la taxonomía EFA V1/26 y el nivel EFA Nivel II.

  • EFA Nivel II
  • Formulario v1.8
  • Revisión 12/08/2026
  • 16 fórmulas
  • 2 tablas resumen
  • 1 esquema
Filtrar por recorrido

Referencia matemática

Fórmulas de Productos hipotecarios y métodos de amortización

Localiza la relación, comprueba su nivel y abre únicamente las variables o criterios que necesites.

FÓRMULAF001Nivel II · EFA

Ratio de endeudamiento

ratio de endeudamiento=cuotas mensuales de todas las deudasingresos netos mensuales estables \text{ratio de endeudamiento} = \frac{\text{cuotas mensuales de todas las deudas}} {\text{ingresos netos mensuales estables}}
Variables y criterio

Uso: Ratio de endeudamiento

Cuotas mensuales de todas las deudas / ingresos netos mensuales estables

Fuente trazable: teoria/m06/tema-02-productos-hipotecarios-metodos-amortizacion.qmd:156-161

FÓRMULAF004Nivel II · EFA

LTV y aportación propia

LTV=importe del préstamovalor de tasación de la garantía \mathrm{LTV} = \frac{\text{importe del préstamo}} {\text{valor de tasación de la garantía}}
Variables y criterio

Uso: LTV y aportación propia

Préstamo / valor de tasación de la garantía

Fuente trazable: teoria/m06/tema-02-productos-hipotecarios-metodos-amortizacion.qmd:185-190

FÓRMULAF009Nivel II · EFA

Financiación de un inmueble para alquiler

DSCR=flujo disponible para servicio de deudaintereses + principal del periodo \mathrm{DSCR} = \frac{\text{flujo disponible para servicio de deuda}} {\text{intereses + principal del periodo}}
Variables y criterio

Uso: Financiación de un inmueble para alquiler

Flujo disponible / intereses y principal del periodo

Fuente trazable: teoria/m06/tema-02-productos-hipotecarios-metodos-amortizacion.qmd:274-279

FÓRMULAF010Nivel II · EFA

Parámetros financieros del préstamo · tipo de interés

i=jm i=\frac{j}{m}
Variables y criterio

Uso: Parámetros financieros del préstamo

j: TIN nominal · m: pagos por año · i: tipo periódico

Fuente trazable: teoria/m06/tema-02-productos-hipotecarios-metodos-amortizacion.qmd:405-407

FÓRMULAF011Nivel II · EFA

Parámetros financieros del préstamo · tipo de interés 2

i=(1+jefectivo)1/m−1 i=(1+j_{\mathrm{efectivo}})^{1/m}-1
Variables y criterio

Uso: Parámetros financieros del préstamo

jefectivo: tasa anual efectiva · m: periodos

Fuente trazable: teoria/m06/tema-02-productos-hipotecarios-metodos-amortizacion.qmd:411-413

FÓRMULAF012Nivel II · EFA

B. Métodos de amortización: Francés y Lineal · relación principal

A=Pi(1+i)n(1+i)n−1=Pi1−(1+i)−n A=P\frac{i(1+i)^n}{(1+i)^n-1} =P\frac{i}{1-(1+i)^{-n}}
Variables y criterio

Uso: B. Métodos de amortización: Francés y Lineal

A: cuota · P: principal · i: tipo periódico · n: pagos

Fuente trazable: teoria/m06/tema-02-productos-hipotecarios-metodos-amortizacion.qmd:450-453

FÓRMULAF013Nivel II · EFA

B. Métodos de amortización: Francés y Lineal · relación principal 2

It=iBt−1 I_t=iB_{t-1}
Variables y criterio

Uso: B. Métodos de amortización: Francés y Lineal

Bt-1: saldo antes de pagar

Fuente trazable: teoria/m06/tema-02-productos-hipotecarios-metodos-amortizacion.qmd:457-459

FÓRMULAF014Nivel II · EFA

B. Métodos de amortización: Francés y Lineal · relación principal 3

Ct=A−It C_t=A-I_t
Variables y criterio

Uso: B. Métodos de amortización: Francés y Lineal

Cuota menos interés del periodo

Fuente trazable: teoria/m06/tema-02-productos-hipotecarios-metodos-amortizacion.qmd:461-463

FÓRMULAF015Nivel II · EFA

B. Métodos de amortización: Francés y Lineal · relación principal 4

Bt=Bt−1−Ct B_t=B_{t-1}-C_t
Variables y criterio

Uso: B. Métodos de amortización: Francés y Lineal

Saldo anterior menos capital amortizado

Fuente trazable: teoria/m06/tema-02-productos-hipotecarios-metodos-amortizacion.qmd:465-467

FÓRMULAF019Nivel II · EFA

Capital pendiente

Bk=P(1+i)k−A(1+i)k−1i B_k=P(1+i)^k-A\frac{(1+i)^k-1}{i}
Variables y criterio

Uso: Capital pendiente

Bk: saldo · A: cuota constante · k: pagos realizados

Fuente trazable: teoria/m06/tema-02-productos-hipotecarios-metodos-amortizacion.qmd:547-549

FÓRMULAF021Nivel II · EFA

Sistema lineal · relación principal

C=Pn C=\frac{P}{n}
Variables y criterio

Uso: Sistema lineal

C: capital amortizado cada periodo

Fuente trazable: teoria/m06/tema-02-productos-hipotecarios-metodos-amortizacion.qmd:566-568

FÓRMULAF022Nivel II · EFA

Sistema lineal · relación principal 2

Bt−1=P−(t−1)C B_{t-1}=P-(t-1)C
Variables y criterio

Uso: Sistema lineal

t: periodo · C: amortización constante

Fuente trazable: teoria/m06/tema-02-productos-hipotecarios-metodos-amortizacion.qmd:572-574

FÓRMULAF024Nivel II · EFA

Sistema lineal · relación principal 3

At=C+It A_t=C+I_t
Variables y criterio

Uso: Sistema lineal

Cuota = amortización constante + interés

Fuente trazable: teoria/m06/tema-02-productos-hipotecarios-metodos-amortizacion.qmd:582-584

FÓRMULAF026Nivel II · EFA

Ejemplo con los mismos datos

interés total=iPn+12 \text{interés total} =iP\frac{n+1}{2}
Variables y criterio

Uso: Ejemplo con los mismos datos

Suma de intereses con amortización constante

Fuente trazable: teoria/m06/tema-02-productos-hipotecarios-metodos-amortizacion.qmd:607-610

FÓRMULAF028Nivel II · EFA

Sistema americano o bullet · relación principal

At=iP,t=1,…,n−1 A_t=iP,\qquad t=1,\ldots,n-1
Variables y criterio

Uso: Sistema americano o bullet

Solo intereses mientras el principal permanece

Fuente trazable: teoria/m06/tema-02-productos-hipotecarios-metodos-amortizacion.qmd:627-629

FÓRMULAF029Nivel II · EFA

Sistema americano o bullet · relación principal 2

An=iP+P A_n=iP+P
Variables y criterio

Uso: Sistema americano o bullet

Interés del periodo más devolución del principal

Fuente trazable: teoria/m06/tema-02-productos-hipotecarios-metodos-amortizacion.qmd:631-633

Síntesis visual

Tablas resumen y esquemas

Consulta las comparaciones y procesos completos, presentados según la función y densidad de cada contenido.

ESQUEMA5 pasosNivel II · EFA

Proceso único de concesión y transparencia

  1. 1 · SolicitudFinalidad, importe, plazo y garantía · Identidad, ingresos, deudas y fondos propios · Confundir aprobación con adecuaciónQué se analiza · Documento / control · Error que evita
  2. 2 · SolvenciaIngresos estables, endeudamiento, LTV, historial y ahorro · Scoring y verificación documental · Apoyarse principalmente en la garantíaQué se analiza · Documento / control · Error que evita
  3. 3 · TensiónMayor tipo, menor ingreso y gastos inesperados · Cuota y renta residual bajo escenarios · Decidir solo con la cuota inicialQué se analiza · Documento / control · Error que evita
  4. 4 · InmuebleTítulo, cargas, tasación, seguro y situación jurídica · Nota registral y tasación · Creer que tasación garantiza el préstamoQué se analiza · Documento / control · Error que evita
  5. 5 · InformaciónTIN, TAE, índice, diferencial, costes y amortización · FEIN, FiAE, escenarios, proyecto y acta previa · Comparar solo el TINQué se analiza · Documento / control · Error que evita
TABLA RESUMEN5 filas · 4 columnasNivel II · EFA

Comparación homogénea

Comparación homogénea
CambioCuota / costeRiesgoDecisión
Mayor tipoEleva cuota variable y costeTensión de liquidezSimular antes de contratar
Mayor plazoReduce cuota; aumenta intereses totalesDeuda más persistenteNo decidir solo por cuota
Amortizar plazoSuele ahorrar más interesesMenor liquidez disponibleComparar coste, reserva y alternativa
Amortizar cuotaMejora flujo mensualMenor ahorro relativo de interesesÚtil si prima la sostenibilidad
AmericanoCuota intermedia baja; principal finalRiesgo de refinanciación o acumulaciónExige plan realista de devolución
TABLA RESUMEN4 filas · 2 columnasNivel II · EFA

Sensibilidad y amortización anticipada

Sensibilidad y amortización anticipada
ComprobarPregunta
Capacidad¿Queda renta residual suficiente?
Resiliencia¿Soporta tipos, vacancia o menor ingreso?
Patrimonio¿Concentra demasiado en inmueble y deuda?
Salida¿Hay liquidez, amortización o venta realista?

Comprensión

Conceptos y criterios de consulta

A. Requisitos para la concesión

La garantía reduce la pérdida potencial del prestamista, pero no sustituye la capacidad de pago. Salvo limitación válida de responsabilidad, entregar el inmueble no extingue necesariamente toda la deuda.

Fases

La entidad puede tener políticas más prudentes que los mínimos legales y no está obligada a conceder por el simple hecho de que el solicitante supere un ratio. Tampoco debe generar falsas expectativas antes de completar el análisis.

Tres decisiones que no deben confundirse

La primera corresponde legalmente al prestamista; la tercera también debe formar parte del análisis del asesor. Evitamos llamarla “idoneidad” para no confundirla con la evaluación regulada de servicios de inversión.

Solvencia, *scoring* y parámetros de concesión

La evaluación no puede basarse predominantemente en el valor de la garantía que excede el préstamo ni en la hipótesis de que ese valor aumentará, con la excepción legal prevista para construcción o renovación residencial.

Ingresos y estabilidad

Un ingreso elevado pero excepcional no debe tratarse como salario permanente. En un autónomo, empresario o arrendador se analiza más de un periodo y se reconcilian cobros, declaraciones y gastos.

Ratio de endeudamiento

El Banco de España utiliza el 40 % como máximo recomendado general de endeudamiento total para educación financiera. No es un derecho a obtener el préstamo ni un límite universal de aprobación. Una familia con gastos altos puede no soportar el 35 %; otra con ingresos elevados puede conservar amplia renta residual con un porcentaje mayor.

LTV y aportación propia

La entidad puede utilizar el menor entre precio y tasación como base de su política, pero no debe presentarse esa práctica como una fórmula legal universal. El cliente también necesita fondos para la parte no financiada, impuestos, gastos y una reserva posterior.

*Scoring*

No reemplaza la evaluación completa. Un modelo se estima con datos históricos, puede perder capacidad cuando cambia el entorno y debe gestionarse para evitar errores o sesgos. La denegación puede obedecer a política interna aun cuando no exista impago previo.

Profundización

Para ampliar en el Manual de teoría

Ver el desarrollo completo del tema
  • Objetivos de aprendizaje
  • Mapa del tema
  • Orientación pedagógica
  • Desarrollo del tema
  • A. Requisitos para la concesión
  • Fases
  • Tres decisiones que no deben confundirse
  • Solvencia, *scoring* y parámetros de concesión
  • Ingresos y estabilidad
  • Ratio de endeudamiento
  • LTV y aportación propia
  • Otras variables
  • *Scoring*
  • Prueba de tensión
  • Financiación de un inmueble para alquiler
  • Documentación y transparencia
  • Documentación del solicitante
  • Información general y personalizada
  • Acta notarial previa
  • Parámetros financieros del préstamo
  • TIN, TAE y coste
  • Tipo fijo, variable y mixto
  • B. Métodos de amortización: Francés y Lineal
  • Ejemplo completo

Siguiente paso recomendado

Manual de teoría EIP/EFA 2026

Profundiza en el razonamiento y el desarrollo completo del temario.

Ver Manual de teoría EIP/EFA 2026

Otras formas de continuar

Recursos relacionados