MÓDULO 7 · TEMA 4
Consulta las fórmulas, relaciones y criterios esenciales de «Análisis de las garantías» dentro del Módulo 7 del Formulario EFA. El contenido conserva la taxonomía EFA V1/26 y el nivel EFA Nivel II.
- EFA Nivel II
- Formulario v1.8
- Revisión 12/08/2026
- 5 fórmulas
- 3 tablas resumen
- 1 esquema
Referencia matemática
Fórmulas de Análisis de las garantías
Localiza la relación, comprueba su nivel y abre únicamente las variables o criterios que necesites.
Ratios de cobertura · relación principal
Desliza para ver la fórmula completa.
Variables y criterio
Uso: Ratios de cobertura
D: deuda · VG: valor de garantía
Fuente trazable: teoria/m07/tema-04-analisis-garantias.qmd:195-197
Ratios de cobertura · relación principal 2
Desliza para ver la fórmula completa.
Variables y criterio
Uso: Ratios de cobertura
VG: valor de garantía · D: deuda
Fuente trazable: teoria/m07/tema-04-analisis-garantias.qmd:206-208
Valor computable y descuento · relación principal
Desliza para ver la fórmula completa.
Variables y criterio
Uso: Valor computable y descuento
VM: mercado · h: descuento o haircut
Fuente trazable: teoria/m07/tema-04-analisis-garantias.qmd:362-364
Valor computable y descuento · relación principal 2
Desliza para ver la fórmula completa.
Variables y criterio
Uso: Valor computable y descuento
VC: valor computable · D: deuda
Fuente trazable: teoria/m07/tema-04-analisis-garantias.qmd:380-382
D. Nuda propiedad
Desliza para ver la fórmula completa.
Variables y criterio
Uso: D. Nuda propiedad
Nuda propiedad + usufructo
Fuente trazable: teoria/m07/tema-04-analisis-garantias.qmd:447-450
Síntesis visual
Tablas resumen y esquemas
Consulta las comparaciones y procesos completos, presentados según la función y densidad de cada contenido.
Garantía real · qué cubre y qué no
| Elemento | Análisis | Precaución |
|---|---|---|
| Titularidad y cargas | Propietario, rango, derechos previos y limitaciones | La tasación no demuestra titularidad |
| Valor | Método, fecha, liquidez, costes y escenario adverso | El valor puede caer y no equivale al precio de venta |
| Constitución | Contrato, forma, inscripción y alcance | Una garantía defectuosa puede perder eficacia |
| Responsabilidad | Bien afectado y patrimonio que responde | Hipoteca no significa siempre responsabilidad limitada al bien |
| Seguimiento | Seguro, conservación, cargas y actualización | La cobertura inicial no permanece constante |
Lectura conjunta de LTV y cobertura
| Movimiento | LTV | Cobertura | Interpretación |
|---|---|---|---|
| Aumenta la deuda | Sube | Baja | Menor colchón de garantía |
| Cae el valor | Sube | Baja | El mismo saldo queda peor cubierto |
| Se amortiza capital | Baja | Sube | Mejora la cobertura, si el valor se mantiene |
| Buena cobertura | Puede ser baja | Puede ser alta | No sustituye ingresos ni margen residual |
Cuatro formas de garantía · efecto y documentación
| Garantía | Qué queda afectado | Riesgo distintivo | Control esencial |
|---|---|---|---|
| Real | Inmueble u otro bien concreto | Valor, cargas, rango y ejecución | Título, tasación, forma e inscripción |
| Personal | Patrimonio del fiador o avalista | Solvencia futura y alcance de la obligación | Información, consentimiento y capacidad |
| Pignoraticia | Activos financieros o derechos | Volatilidad, liquidez y llamada de cobertura | Control, valoración y descuento |
| Nuda propiedad | Dominio separado del usufructo | Uso ajeno, horizonte y venta limitada | Título, usufructuario, duración y valoración |
Pignoración · secuencia de control
- 1 · MercadoValorar el activo y su liquidezFecha coherente
- 2 · DescuentoAplicar haircut según riesgoNo es una pérdida realizada
- 3 · CoberturaComparar valor computable y deudaNo mide capacidad de pago
- 4 · TensiónSimular caída, divisa y concentraciónRecalcular ambos ratios
- 5 · ActuaciónDefinir reposición, venta o reducciónContrato y comunicación
Comprensión
Conceptos y criterios de consulta
A. Garantías reales
Una garantía real recae sobre un bien o derecho determinado. El acreedor no obtiene automáticamente su propiedad: adquiere una posición jurídica que le permite promover su realización si la obligación garantizada no se cumple, conforme al contrato y al procedimiento aplicable.
Hipoteca: garantía real y responsabilidad personal
La Ley Hipotecaria permite pactar expresamente en la escritura que la obligación se haga efectiva solo sobre los bienes hipotecados. Es el supuesto del artículo 140, pero no debe presumirse: si esa limitación no está pactada, la entrega o ejecución del inmueble no cancela necesariamente todo el saldo que pudiera quedar.
Documentación de una garantía real
En una hipoteca voluntaria inmobiliaria, la escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad son constitutivas. No basta con prometer que se hipotecará el bien o con incluir una referencia informal en un contrato privado.
Métodos de valoración de garantías reales
El precio es el importe acordado por comprador y vendedor. El valor de mercado estima por cuánto podría intercambiarse el activo. El valor hipotecario se basa en una valoración prudente de su comercialización futura y excluye componentes especulativos. El valor de tasación es el que resulta de aplicar la normativa y la finalidad correspondiente.
Ratios de cobertura
Ambos ratios describen la misma relación desde perspectivas opuestas. Un LTV del 80 % equivale a una cobertura bruta del 125 %. No significa que la entidad recupere necesariamente ese porcentaje: una ejecución puede incorporar tiempo, costes, cargas preferentes y un precio de realización inferior.
Escenario de caída del valor
La deuda no ha aumentado, pero el colchón de garantía se ha reducido de forma importante. Por eso un ratio calculado el día de la firma no describe todo el riesgo futuro.
Lista de control para constituir una hipoteca
La inscripción no corrige una mala decisión de riesgo, pero sin la forma constitutiva adecuada la garantía puede no producir el efecto previsto.
B. Garantías personales
El Código Civil define la fianza como la obligación de pagar o cumplir por un tercero si este no lo hace. La fianza debe ser expresa. En la fianza simple, el fiador dispone, con carácter general, del beneficio de excusión: antes de exigirle el pago deben perseguirse los bienes del deudor. Sin embargo, ese beneficio desaparece, entre otros supuestos, cuando se renuncia expresamente o cuando el fiador se obliga solidariamente.
Profundización
Para ampliar en el Manual de teoría
Ver el desarrollo completo del tema
- Objetivos de aprendizaje
- Mapa del tema
- Orientación pedagógica
- A. Garantías reales
- Hipoteca: garantía real y responsabilidad personal
- Documentación de una garantía real
- Métodos de valoración de garantías reales
- Ratios de cobertura
- Escenario de caída del valor
- Lista de control para constituir una hipoteca
- B. Garantías personales
- Qué debe comprender quien garantiza
- Después del pago
- C. Garantías pignoraticias con activos financieros
- Valor computable y descuento
- Caída del mercado y petición de cobertura
- Documentación y control de la pignoración
- D. Nuda propiedad
- Análisis y documentación
- Ejemplo aplicado
- 1. Garantía inmobiliaria
- 2. Garantía financiera
- 3. Garantía personal
- Conclusión de asesoramiento
Siguiente paso recomendado
Manual de teoría EIP/EFA 2026
Profundiza en el razonamiento y el desarrollo completo del temario.
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